よくあるご質問｜土地家屋調査士法人TOSOK法務

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: 登記は司法書士の仕事ではないのですか？

: 不動産登記簿の権利部を扱う仕事は司法書士ですが、表題部を扱う仕事は土地家屋調査士のみ業として行うことができます。

: 登記簿はどのようにして調べますか？

: 法務局には主なものに分けると、登記簿（不動産・商業）と図面（建物図面地積測量図）・公図が備え付けられています。（これ以外にもあります）登記簿の謄本は登記事項証明書と呼びます。コンピュータ化された登記所であれば全国の法務局から取得できます。またパソコンから調べることもできます。コンピュータ化がまだ整ってない登記所の図面類は直接法務局に行って取得するか郵送で請求します。

: オンライン申請とは何ですか？

: これまでは登記申請を書面で提出していましたが、パソコンから申請できるようになりました。まだ書面で申請している土地家屋調査士もいます。パソコンから申請すると法務局へ出向く必要がほとんど無くなります。また申請状況がメールやパソコン画面から確認でき、いままでのように確認の為に出掛けたり、問い合せる手間がなくなりお客様へのサービス向上になります。パソコンからご自分で申請することも可能です。その場合は住基カード等を用意しましょう。

: 登記をしなければいけないの？

: 登記の申請が義務なものとそうでないものとがあります。しかし、登記は第三者に対抗することができるものです。表題部はその物件を公示する役割を担っているものですから、なるべく登記をするようにしましょう。また、登記をしないまま長い年月が経過しますと、変更の登記について添付する資料や証明書類、申述等が紛失したり、曖昧になったりします。そうなると登記が出来なかったり、申請に時間が掛かったり、手間がかかることにより費用が高くなったりします。銀行からお金を借りたり、売ったりする時が来るかもしれません。その際には必ず現況に合った登記が必要です。そのような点からも、登記をしておいたほうが賢明です。

: 分筆登記をすると所有者や担保はどうなりますか？

: 一つの土地を２つ以上に分割する登記ですので、元の土地の登記簿も２つ以上になります。元の土地の登記簿は、分割後の地積が新たに記載され原因欄に地積が変わった理由（日付と分筆）の記載がされます。新たに地番ができた土地の登記簿は申請により新しく作られ、その地積等が記載され原因欄には新たに地番が出来た理由が記載されます。そして権利部には元の土地の所有者や担保の登記がそのまま記載されます。

: 土地の一部を買いたいのですがどうしたらいいですか？

: 購入希望の一部の土地だけではなく、分割前の土地全体の境界をまず確認する必要があります。隣接者と道路などの官有地との境界線を確定しましょう。その後購入地に境界標を設置し分筆登記をします。分筆登記が完了しないと当該部分の登記簿がありませんから、完了後に所有権移転の登記をして名義が変わります。買いたい土地の地目が農地の場合は、分筆登記完了後・所有権移転登記前に農地法の手続きをする必要があります。

: 家を建てたら地目は宅地になりますか？

: 宅地以外の土地に建物を建てた場合は、地目の変更をする必要があります。よく「建物を建てたら宅地になってるんじゃないの？」とか「税金は宅地で払ってますから宅地に違いない」と言われますが、登記簿の地目は自動的には変更しませんから、地目変更登記を忘れずにしましょう。

: 建物を新築しましたがどうしたらいいですか？

: 建物表題登記をします。所有権の登記をする前提となる登記です。これにより登記簿ができて自分の建物であると主張できます。

: 建物を増築しましたが、登記しなくてはいけませんか？

: 建物を担保にお金をかりて増築した場合は登記してくださいと言われるでしょう。その他の場合は増築の登記をしない所有者もいますが、申請義務のある登記です。増築の登記は、登記をしないまま年数が経過すると非常に大変な登記申請になります。当然に費用も余計にかかります。建物の表題登記と増築の登記は、建築後早めに登記申請をしておくことをおすすめします。

: 建物を取壊しましたが、登記をしなくてはいけないですか？

: 建物を取壊しした場合は、建物滅失登記をしないと登記簿が消えません。よくある事例は、「自分の土地・あるいは買おうとした土地に誰か分らない名前も知らない人の建物の登記がある」なんて事があります。何十年も前に建っていた建物の登記がそのまま残ってしまっている事例です。こうならない為にも、壊した建物の登記は滅失登記で抹消しておきましょう。

: 今まで境界線で隣の人とトラブルになった事もなく平和に暮らしているのに境界立会をしなければいけないの？

: 分筆登記や売却時に境界を確認する作業が境界立会です。これは双方の所有者が境界について合意する一種の和解契約です。よって所有者本人が立会で話し合いをし合意することが大切です。本人以外の場合は、なるべく委任状等の書面で代理権限を与えましょう。確かに今まではトラブルになっていないかもしれませんが、ご自分の財産である土地の範囲を確認することは所有者にとって重要なことです。隣の人の思っている境界線とご自分の考えている境界線が一致しているか確認する事は、隣地の独断を許さない、自分の土地を守る点においても有益です。非常に高額な土地の境界について、もっと興味を持ち、管理していきましょう。

: 土地の境界をはっきりさせておきたいけれども、いくらかかるの？

: 土地の測量をしますが、なるべく正確に境界線を示すためには、依頼地だけではなく少し広範囲に測量をする必要があります。依頼地のみの測量では不可能です。その為、土地の状況や、過去の経緯、地区等により金額が大きく異なりますので、個別にご相談ください。２０万円以上はかかります。

: 土地・建物を相続のために分けておきたい（贈与したい）けれども、どうしたらいいですか？

: 生前贈与、遺産分割の為に土地を分割するには、境界確定をして分筆登記をする必要があります。各士業（弁護士・司法書士・税理士・行政書士・社会保険労務士・マンション管理士・不動産鑑定士等）とのネットワークがありますので、お気軽にご相談ください。こちらで始めから完了までお手伝いいたします。